শেয়ারবাজার :::: গ্যাস-বিদ্যুতের চলমান সমস্যার মধ্যেই ভয়াবহ তারল্য সঙ্কটে পড়েছে দেশের আবাসন খাত। এ খাতের উদ্যোক্তারা জানিয়েছেন, সাম্প্রতিক সময়ে শেয়ারবাজারে ধস নামার কারণে পুঁজি হারিয়ে প্রায় ৮০ ভাগ ফ্ল্যাট ও প্লট ক্রেতা ঋণের কিস্তি পরিশোধ করতে পারছেন না।
মাঝপথে ঋণের কিস্তি বন্ধ হয়ে যাওয়ায় বেকায়দায় পড়েছেন বিক্রেতারাও। অন্যদিকে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলোতে আগে থেকেই তারল্য সঙ্কট থাকায় গৃহায়ন খাতে ঋণ দেয়া প্রায় বন্ধ হয়ে গেছে। এতে আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা ঋণ পাচ্ছেন না। সমস্যা দীর্ঘায়িত হলে গোটা আবাসন খাতে বিপর্যয় দেখা দিতে পারে বলে জানিয়েছেন উদ্যোক্তারা।
এ বিষয়ে রিয়েল অ্যাস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সাধারণ সম্পাদক মুরাদ ইকবাল চৌধুরী আমার দেশকে জানিয়েছেন, ‘বাংলাদেশের আবাসন শিল্প এখন একটি সঙ্কটজনক সময় পার করছে।’ সঙ্কটের কারণ হিসাবে তিনি বলেন, বিদ্যুত্ ও গ্যাস সংযোগের সমস্যা চলছে দীর্ঘদিন ধরে, যার ফলে আনুমানিক ৮ হাজার তৈরি ফ্ল্যাট হস্তান্তর করা যাচ্ছে না। নির্মাণ সামগ্রীর মূল্য অস্বাভাবিক বেড়ে গেছে। ঢাকা ও বড় শহরগুলো প্রকল্প নির্মাণের জন্য ভূমির অভাব এবং ভূমির ক্রমবর্ধমান উচ্চমূল্য দেখা দিয়েছে। সবচেয়ে বড় বিপর্যয় ডেকে এনেছে দেশের পুঁজিবাজার। তিনি বলেন, শেয়ারবাজারে ধস এবং অন্যান্য কারণে ব্যাংক ও অর্থলগ্নিকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর তারল্য সঙ্কট। এর ফলে গ্রাহক ও ডেভেলপার দু’পক্ষই ঋণ পাচ্ছে না। শেয়ার মার্কেটের অর্জিত অর্থ থেকে প্রতি মাসে যারা ফ্ল্যাটের কিস্তি প্রদান করতেন তাদের অনেকে এখন আর তা পারছেন না। ফলে পুরো রিয়েল এস্টেট সেক্টরেই অর্থের জোগান কমে গেছে। এদিকে আগামী অর্থবছরের জন্য প্রস্তাবিত বাজেটে ডেভেলপারদের ওপর উেস আয়কর অস্বাভাবিক হারে বাড়ানো হয়েছে। সংশ্লিষ্টদের সঙ্গে কথা বলে জানা গেছে, এর ফলে প্রকল্প নির্মাণ ব্যয় বিশেষভাবে বাণিজ্যিক ভবনের ক্ষেত্রে অনেক বেড়ে যাবে। ফলে বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট খাত আরও স্থবির হয়ে পড়ার আশঙ্কা রয়েছে।
দেশে শহরমুখী ক্রমবর্ধমান মানুষের আবাসনের চাহিদা দিন দিন বাড়ছে। এ প্রেক্ষিতে রিয়েল এস্টেট সেক্টরের বিকাশের সম্ভাবনাও বাড়ছে। সংশ্লিষ্টদের সঙ্গে কথা বলে জানা গেছে, রিয়েল এস্টেট খাতের সম্ভাবনা বাস্তবে রূপ দেয়ার জন্য কিছু বিষয়ে কাজ করা প্রয়োজন। সরকারের উদ্যোগে মূল শহরের বাইরে পরিকল্পিত আবাসনের ব্যবস্থা করা, নিম্নবিত্ত এবং নিম্নমধ্যবিত্ত জনগোষ্ঠীর আবাসনের ক্ষেত্রে স্বল্পমূল্যে ভূমি প্রদান, সহজ শর্তে দীর্ঘমেয়াদি ঋণের ব্যবস্থা করে ফ্ল্যাট নির্মাণের ব্যবস্থা করা, পাবলিক প্রাইভেট পার্টনারশিপের মাধ্যমে বড় শহরের বাইরে পরিকল্পিত স্যাটেলাইট সিটি স্থাপন এবং এসব প্রকল্পে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোকে সম্পৃক্ত করা যেতে পারে। আর এক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোকে ব্যবহার করে সরকার দক্ষতার সঙ্গে এ কাজ করতে পারে বলেও মনে করেন সংশ্লিষ্টরা।
জনবহুল দেশ হওয়া সত্ত্বেও বাংলাদেশে নগরায়নের প্রক্রিয়া কখনোই পরিকল্পিত ছিল না। সরকারের পরিকল্পনার অভাব, দুর্বল নজরদারির পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর স্বার্থপরতাও দায়ী বলে মনে করেন বিশেষজ্ঞরা।
এদিকে সম্প্রতি রাজউক কর্তৃক ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান প্রণয়ন করা হয়েছে। তবে এর বাস্তবায়নে তেমন কোনো দ্রুত পদক্ষেপ দেখা যাচ্ছে না। আবাসন খাতের উন্নয়নে আয়োজিত সামার ফেয়ার ক্রেতাদের মধ্যে আশানুরূপ সাড়া জাগিয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা মনে করছেন, এই মেলার মাধ্যমে গৃহায়ন শিল্পে বিদ্যমান স্থবিরতা কিছুটা হলেও কাটবে।
সংশ্লিষ্টরা বলছেন, ভূমির অপ্রতুলতা এবং অস্বাভাবিক উচ্চমূল্যের কারণে শহর এলাকাগুলোতে ফ্ল্যাট ক্রয় ক্রমেই নিম্ন ও নিম্নমধ্যবিত্ত মানুষের নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে। এক্ষেত্রে সরকার কর্তৃক নতুন নতুন অবাসিক প্রকল্প গ্রহণ না করা হলে এ সমস্যার সমাধান হবে না। এছাড়া নিম্নমধ্যবিত্ত ও নিম্নবিত্ত মানুষের জন্য সহজ শর্তে দীর্ঘমেয়াদি ঋণের ব্যবস্থা করা যেতে পারে।
মাঝপথে ঋণের কিস্তি বন্ধ হয়ে যাওয়ায় বেকায়দায় পড়েছেন বিক্রেতারাও। অন্যদিকে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলোতে আগে থেকেই তারল্য সঙ্কট থাকায় গৃহায়ন খাতে ঋণ দেয়া প্রায় বন্ধ হয়ে গেছে। এতে আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা ঋণ পাচ্ছেন না। সমস্যা দীর্ঘায়িত হলে গোটা আবাসন খাতে বিপর্যয় দেখা দিতে পারে বলে জানিয়েছেন উদ্যোক্তারা।
এ বিষয়ে রিয়েল অ্যাস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সাধারণ সম্পাদক মুরাদ ইকবাল চৌধুরী আমার দেশকে জানিয়েছেন, ‘বাংলাদেশের আবাসন শিল্প এখন একটি সঙ্কটজনক সময় পার করছে।’ সঙ্কটের কারণ হিসাবে তিনি বলেন, বিদ্যুত্ ও গ্যাস সংযোগের সমস্যা চলছে দীর্ঘদিন ধরে, যার ফলে আনুমানিক ৮ হাজার তৈরি ফ্ল্যাট হস্তান্তর করা যাচ্ছে না। নির্মাণ সামগ্রীর মূল্য অস্বাভাবিক বেড়ে গেছে। ঢাকা ও বড় শহরগুলো প্রকল্প নির্মাণের জন্য ভূমির অভাব এবং ভূমির ক্রমবর্ধমান উচ্চমূল্য দেখা দিয়েছে। সবচেয়ে বড় বিপর্যয় ডেকে এনেছে দেশের পুঁজিবাজার। তিনি বলেন, শেয়ারবাজারে ধস এবং অন্যান্য কারণে ব্যাংক ও অর্থলগ্নিকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর তারল্য সঙ্কট। এর ফলে গ্রাহক ও ডেভেলপার দু’পক্ষই ঋণ পাচ্ছে না। শেয়ার মার্কেটের অর্জিত অর্থ থেকে প্রতি মাসে যারা ফ্ল্যাটের কিস্তি প্রদান করতেন তাদের অনেকে এখন আর তা পারছেন না। ফলে পুরো রিয়েল এস্টেট সেক্টরেই অর্থের জোগান কমে গেছে। এদিকে আগামী অর্থবছরের জন্য প্রস্তাবিত বাজেটে ডেভেলপারদের ওপর উেস আয়কর অস্বাভাবিক হারে বাড়ানো হয়েছে। সংশ্লিষ্টদের সঙ্গে কথা বলে জানা গেছে, এর ফলে প্রকল্প নির্মাণ ব্যয় বিশেষভাবে বাণিজ্যিক ভবনের ক্ষেত্রে অনেক বেড়ে যাবে। ফলে বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট খাত আরও স্থবির হয়ে পড়ার আশঙ্কা রয়েছে।
দেশে শহরমুখী ক্রমবর্ধমান মানুষের আবাসনের চাহিদা দিন দিন বাড়ছে। এ প্রেক্ষিতে রিয়েল এস্টেট সেক্টরের বিকাশের সম্ভাবনাও বাড়ছে। সংশ্লিষ্টদের সঙ্গে কথা বলে জানা গেছে, রিয়েল এস্টেট খাতের সম্ভাবনা বাস্তবে রূপ দেয়ার জন্য কিছু বিষয়ে কাজ করা প্রয়োজন। সরকারের উদ্যোগে মূল শহরের বাইরে পরিকল্পিত আবাসনের ব্যবস্থা করা, নিম্নবিত্ত এবং নিম্নমধ্যবিত্ত জনগোষ্ঠীর আবাসনের ক্ষেত্রে স্বল্পমূল্যে ভূমি প্রদান, সহজ শর্তে দীর্ঘমেয়াদি ঋণের ব্যবস্থা করে ফ্ল্যাট নির্মাণের ব্যবস্থা করা, পাবলিক প্রাইভেট পার্টনারশিপের মাধ্যমে বড় শহরের বাইরে পরিকল্পিত স্যাটেলাইট সিটি স্থাপন এবং এসব প্রকল্পে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোকে সম্পৃক্ত করা যেতে পারে। আর এক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোকে ব্যবহার করে সরকার দক্ষতার সঙ্গে এ কাজ করতে পারে বলেও মনে করেন সংশ্লিষ্টরা।
জনবহুল দেশ হওয়া সত্ত্বেও বাংলাদেশে নগরায়নের প্রক্রিয়া কখনোই পরিকল্পিত ছিল না। সরকারের পরিকল্পনার অভাব, দুর্বল নজরদারির পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর স্বার্থপরতাও দায়ী বলে মনে করেন বিশেষজ্ঞরা।
এদিকে সম্প্রতি রাজউক কর্তৃক ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান প্রণয়ন করা হয়েছে। তবে এর বাস্তবায়নে তেমন কোনো দ্রুত পদক্ষেপ দেখা যাচ্ছে না। আবাসন খাতের উন্নয়নে আয়োজিত সামার ফেয়ার ক্রেতাদের মধ্যে আশানুরূপ সাড়া জাগিয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা মনে করছেন, এই মেলার মাধ্যমে গৃহায়ন শিল্পে বিদ্যমান স্থবিরতা কিছুটা হলেও কাটবে।
সংশ্লিষ্টরা বলছেন, ভূমির অপ্রতুলতা এবং অস্বাভাবিক উচ্চমূল্যের কারণে শহর এলাকাগুলোতে ফ্ল্যাট ক্রয় ক্রমেই নিম্ন ও নিম্নমধ্যবিত্ত মানুষের নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে। এক্ষেত্রে সরকার কর্তৃক নতুন নতুন অবাসিক প্রকল্প গ্রহণ না করা হলে এ সমস্যার সমাধান হবে না। এছাড়া নিম্নমধ্যবিত্ত ও নিম্নবিত্ত মানুষের জন্য সহজ শর্তে দীর্ঘমেয়াদি ঋণের ব্যবস্থা করা যেতে পারে।